王某：房客拖欠了一年的物業(yè)費，現(xiàn)在物業(yè)公司向我要錢，房客享受的服務(wù)憑什么讓我買單？
這是近日西固區(qū)法院受理的一起物業(yè)合同糾紛的調(diào)解現(xiàn)場，被告王某始終不明白，享受物業(yè)服務(wù)的明明是別人，物業(yè)公司為什么要求他支付物業(yè)費。
王某是西固區(qū)小區(qū)的業(yè)主，2020年5月將房屋出租給來蘭務(wù)工的張某居住，雙方約定租金每月1200元，半年支付一次，租期一年。張某入住房屋后主動提出續(xù)租一年，雙方又再次簽訂了房屋租賃合同。2022年4月，張某因工作地點變動搬離了房屋，并向王某交還了房屋鑰匙，但沒過多久，小區(qū)物業(yè)找到了王某，稱該房屋自2021年5月起就沒有交納物業(yè)費用，要求王某限期清結(jié)，但遭到了拒絕。雙方屢次協(xié)商無果后，物業(yè)公司于近日將王某起訴至西固區(qū)法院。
受理案件后，辦案法官很快組織雙方當(dāng)事人來法院調(diào)解。原告物業(yè)公司表示，公司是與房屋業(yè)主王某簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，雖然王某之后將房屋出租他人，但并不影響合同權(quán)利義務(wù)，故王某無權(quán)以自己未享受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費。但被告王某表示，自己雖然沒有在租賃合同中約定物業(yè)費的承擔(dān)，但張某在入住房屋后曾交納過一年的物業(yè)費，說明物業(yè)公司已經(jīng)同意并接受由承租人承擔(dān)房屋租賃期間的物業(yè)費用，所以物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)找承租人張某追討拖欠的物業(yè)費。
其實在生活中，與被告王某情況類似的房東不在少數(shù)。不少房東認為，自己將房屋出租后，是租客享受了租房期間的物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)由租客繳納這部分物業(yè)費，而物業(yè)公司作為收費方，應(yīng)該視情況，按階段收費，誰享受誰買單。這樣的想法其實存有誤區(qū)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十一條的規(guī)定，“業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。” 本案中，被告王某與承租人張某并未在房屋租賃合同中約定物業(yè)費由誰支付，物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主王某支付物業(yè)費用，這是因為物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)公司與業(yè)主雙方訂立的，業(yè)主才是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)依約履行交納物業(yè)費的義務(wù)。如果業(yè)主與承租人對物業(yè)費交納另有約定，物業(yè)公司也可向承租人收取物業(yè)費，但當(dāng)承租人拒交或拖欠物業(yè)費時，業(yè)主仍然需要按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，承擔(dān)連帶交費責(zé)任。當(dāng)然，此種情況下業(yè)主有權(quán)在支付物業(yè)費后向承租人追償。
至于有些業(yè)主以自己將房屋出租他人，沒有享受過物業(yè)服務(wù)為由拒不交納物業(yè)費，這種做法與法律規(guī)定不符。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定，“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。” 所以，未享受物業(yè)服務(wù)不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費的理由。
調(diào)解中，辦案法官向原、被告雙方詳細解釋了上述法律規(guī)定，被告王某逐漸走出了自己的認識誤區(qū)，同意承擔(dān)交費責(zé)任。最終，雙方當(dāng)事人達成了調(diào)解協(xié)議，被告王某當(dāng)庭向原告物業(yè)公司支付了拖欠的物業(yè)費用。
